どうも、50代女性なりゆき投資家「ゆきなぐ」です。
今回は、不動産投資と出口戦略について記事を書いていく。
一戸取得したものの…
不動産投資における私の最終目標は、「60歳から毎月20万円入る術」を会得することである。
なので、私はこのセオリー通りにまず1戸を繰り上げ返済を重ねまくって約5年で取得した。
一番価値の高そうな新宿のマンションからは、毎月8万円ほどの家賃が入ってくる。
あと残り2戸…。しかし結構な勢いで返済したので、そんなに体力は残っていなかった。
残り2戸は、合計でまだ2500万円ほどある。そして私はちょうど50代に差し掛かろうとしていた。
さらに私には、家のローンもあと500万円ほど残っていた。
子供はそれぞれ高校、大学に行く予定で、その出費も考えると、そんなに無茶はできない。
なんだか、家のローンを先に返すべきか、それとも次に取得するマンションの返済に邁進すべきか、自分でも良くわからなくなっていた。
セカンドオピニオンと地域のFPセミナー
その頃から、私は株式投資にも興味を持つようになり、ひょんなことからGFS「Global Financial School」に入学することにした。
私の決断はいつだって直感的で、そこまで調査をせずに、なんとなく良さそうに思うと、光の速さで導入を決めてしまうのだ。
幸い、詐欺や騙された経験はないのだが、紙一重かもしれないなとは思っている。
そんな折、GFSの運用会社である株式会社Free Life Consulting（今は株式会社GFS Educationになっている）から、不動産投資におけるセミナーが開催されるとの情報があった。
セミナーは、一定の業者への斡旋などではなく、投資をしていない人やすでに投資をしている人における出口戦略なども含めたセミナーおよび相談というものだった。
セミナー自体は、先に天田さんらから聞いた情報と状況はあまり変わってはいなかったが、後日、担当の方とZOOMで個別相談の機会があった。
率直に今の方針について迷っている旨伝えたところ、その人は「もう1戸買うということも選択肢に入れては？」というのだ。
借りられるだけ借りて買いまくれ！
まるで2024年トランプ大統領による演説で使われた「Drill, baby, drill」のようで恐縮ですが、まさに内藤さんや天田さんなどは、ローンが組めるのであればどんどん買え というスタンスであった。
今回相談に乗ってくれた方も同様に、何戸も借り入れをしているようだった。もし借り入れという選択肢を検討する場合には、良心的な不動産会社を紹介しますとのこと。
しかし私は、そもそも借金返済のことで頭を悩ませていたのであり、さらなる借金を重ねてどうする。という気持ちの方が強かった。
そんな折、私の住む自治体でFPセミナーが開催されることを知った。
一応、市が実施するセミナーなので、悪徳な勧誘などはないだろうと考え、個別相談会に申し込んだ。
個別相談会では、2つの相談をした。
一つは、今不安に思っている、家のローンと投資用不動産の返済とどちらを優先させるべきか であるが、「優先すべきは投資用不動産」との回答を得た。
やっぱり…。
もう一つは、もう一戸購入しても良いのでは？との意見についてであるが、これは「良い物件であれば、それもあり」 との回答を得た。
え？そうなんだ。
私は、再度その担当者からの話を聞いてみようと思った。
新規不動産会社との出会いと売却、買付4戸
天田さんのときもそうだったが、東京23区、さらに立地条件の良い物件については、すぐに成約してしまうらしい。
長期的に利益が出るのかどうかじっくりと考えたい人や、様々なリスクなどを考えこんでしまうかなり保守的な人にとって、購入を即決するのはかなりハードルが高い。
営業の方にとってはどうってこともないのかもしれないが、こちらとしては、やはり一大決心を要する大きな買い物である。
しかし私はまたもや、このディールに乗ってしまった。
彼の出してきたプランは今取得している3戸を売却し、もっと良い物件を3戸、あるいは4戸買うというものであった。
時にゼロ金利が打破されようとする気配があり、住宅ローンなどへの影響がささやかれ始めた時期であった。私はちょっと躊躇しつつも、「さらなる良い物件」というところに惹かれた。
とかく敏腕営業の方は、仕事が早い。
慌ただしく書類を用意し、2024年中に、新宿、杉並、隅田の3戸を売却、さらに中央、豊島、台頭、上野の4戸のオーナーになった。
ただし今回の出口戦略は、必ずしもこれらすべての物件を、60代以降、家賃収入確保のために持ち続けるのではなく、一部の物件はどこかで手放すということも加味した戦略である。
さらなるサードオピニオンと買付1戸
さらに、私はXでこうのすけさんの投稿に目が留まり、性懲りもなくサードオピニオンを求めた。
その結果、あろうことかさらに彼から池袋の物件を1戸購入することになった。
我ながら、なぜこんなにリスクをとったのか今でも疑問であるが、結局、直接会って話をしたことで、Goと判断できたのだと思う。
独自の計算表でシュミレーションし、など、単に販売するだけではなく、それをどう生かすかという出口戦略まで考えて物件を提供しているところに独自性があるのではないかと思う。
自己責任と知識の深まり
私は中小企業に勤める女性会社員である。年収もそんなに多くはない。
そんな私でも今、5戸所有し、一応、まだ生き永らえている。
そんなに余裕があるわけでもないので、気の遠くなる借金の額を見ては、返済のことを考えたり、あるいはトータルで考えて私の選択が正しかったのか、などを考えると、時々憂鬱になってしまう。
それでも、私はたぶん、もし貯金だけでやっていたら、リタイアまでにせいぜい2000-3000万円ほどにしか資産は増やせなかったと思う。
インフレの今、それを取り崩しながら生きるのは、少々心細い。
投資はリスクを伴うが、経済的な専門用語においてリスクというのはネガティブなものではなく、不確実性のことを言っている。
つまり、思ったよりも増えるかもしれないし、思ったよりも減るかもしれないということを意味するのだ。
世の中の兆候に目を配り、一生懸命工夫しながら生きていれば、きっと負のリスクは最小に、正のリスクは最大にするチャンスを掴み取れるのではないかと思いながら、勉強を続けている。
