どうも、50代女性なりゆき投資家「ゆきなぐ」です。
今回も東京23区を中心とした単身向けマンション区分投資について記事を書いていく。
単身向けマンションの区分所有あるある
「初めての不動産投資」で記載したように、私は3棟のオーナーとなり、粛々とローンを返却していた。はっきりいって、オーナーというものがどういうものなのか全然わかっておらず、半ば勢いで進めたので、後になって、分かったことが沢山ある。
きっと、最初から色々分析した方にとっては当たり前の話だとは思うが、一応記載しておく。
管理会社とのやり取りが必要
マンションを管理してくれている会社が決まっており、オーナーは自動的に管理組合に入り、指定の口座に管理費用を毎月支払うことになる。
管理会社はマンションの諸々の管理と運営を行っている。
また、定期的に会議が開かれ、例えば、共用部分の修繕や、住民からの要望による新しい設備導入などの是非を議論の上決定する。また、年一回の総会ではそれらを総括した運営実績報告や、議長などの選出などを行っている。
物件から遠方に住む私は、この会議に際し、毎回会議への参加、また、参加できない場合は、各議題に関する可否、または議長や他の参加者に決定権を委任するかどうかなどの連絡を期日までにする必要がある。
この対応が結構大変ではある。
会議終了後はきちんと議事録や決定事項などが冊子で郵送されるので、これらも紙資料として保管すると、ファイルはだんだんと膨らんでいく。
不動産取得税と固定資産税の支払い
他のサイトなどで詳しく示されているとは思うが、不動産を購入すると、遅れて不動産取得税の請求書が送られてくる。
また、固定資産税も毎年支払うことになる。
これらは、建物と土地とで別々に請求書が来るので、期限までに支払う必要がある。
クレジットカードで払いたいのだが、今のところ手数料が（ちょっとだけど）かかるので、口座振替やコンビニ支払いにしている。
ご卒業、ご結婚おめでとうございます（泣）
いわゆる空室リスクというものである。
ある日突然に日本財託の担当の方から電話が入り、退居日が告げられる。
たまに理由なども伝え聞くことがあり、「ご結婚されるそうで..とか、ご卒業に伴い…」などと言われると、思わず「それはおめでとうございます」と言わなければなんとなくダメな人のようで、仕方なく言うのだが、内心は「家賃収入がしばらく途切れてしまう….」という思いが80%を占めている。
またほどなくして、修繕費用の見積もりが来る。
想像するに、きっと近隣の○○大学に通う優秀な学生さんなのだろうと思っていたら、部屋が思いのほか汚れていて、さらにゴミなどもすべて放置されていたとのことで、高額の修繕費用を請求されることもある。
ああ、勉学に忙しくて、片付ける間もなく退居されたのだろう と解釈するしかないが、そういうところでひそかにあなたの事をガッカリしている人がいることをお忘れなく。とも思う。
ひょんなことで、あなたの家主だったという人と知り合いになる可能性も考えておきたい。
とかく、私は遠方家主につき、直接見ることはできない。日本財託さんは、いつでも良心的に進めてくれているようだったので、そのまま信用してお願いした。
パンデミックと不動産投資
コロナウイルスにもひやひやさせられた。
後半は在宅勤務が増え、需要が増えてきたものの、一時期は大学が長期休校になったり、会社の経営状況などが傾き、実家へ帰るために退居するという話も多くあった。
また、本来であれば入学、入社シーズンであれば空室は埋まる傾向になるのだが、その動きが鈍く、なかなか入居に繋がらないということもあった。
私も3カ月間ほど入居がなかったことがあり、生きた心地がしなかった。
しかし日本財託さんは、内覧時にちょっとした家具などを置くなどして、契約率を高めてくださったりと、色々工夫してくださった。
その際は、本当に感謝している。
